Durch den Wegfall der Eigenheimzulage ab 2006 sind denkmalgeschützte Objekte eine der letzten Geldanlagen, mit denen man noch Steuern sparen kann. Beim herkömmlichen Hauskauf oder Neubau fällt die Förderung des Fiskus bei der selbst genutzten Immobilie vollständig aus. Bei Baudenkmälern hingegen gibt es hingegen weiterhin hohes Abschreibungspotential, auch bei Eigennutzung.
Für diese Förderung lässt der Staat jährlich rund 120 Mio. € springen. Die Auswahl an denkmalgeschützten Gebäuden ist groß, laut BFW machen die rund 880.000 vorhandenen Denkmäler 5,1 Prozent aller Bauten in Deutschland aus. Der Kauf eines solchen Hauses kann für Familien sehr lukrativ sein, die selbst darin wohnen wollen. Denn die Baukosten für selbst genutzte Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser sind begünstigt. Handelt es sich hierbei um ein anerkanntes Baudenkmal, dürfen zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Somit beteiligt sich der Fiskus mit insgesamt 90 Prozent an den Kosten. Darüber hinaus sind auch noch die laufenden Erhaltungsaufwendungen bei solchen begünstigten Häusern absetzbar, beim herkömmlichen Eigenheim undenkbar.
Diese Steuervergünstigungen kommen nach einem rechtskräftigen Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen vom 9.2.2006 auch bereits dann in Betracht, wenn ein denkmalgeschütztes Nebenhaus nur für Hobbyzwecke genutzt wird (Az. 11 K 11002/03). Denn die Förderung ist auch auf sonstige Räumlichkeiten anwendbar, sogar wenn sie zur Aufbewahrung von Gartenmöbeln, Reitutensilien oder Kleintieren dienen. Sogar der Schwimm- oder Saunabereich innerhalb eines denkmalgeschützten Gebäudes ist steuerlich begünstigt.
Oft werden solche Denkmalgebäude von Bauträgern angeboten, die das Objekt nach dem Kauf erst renovieren und dann den neuen Eigentümern im fertigen Zustand übergeben. Auch bei dieser üblichen Vorgehensweise gibt es den Sonderausgabenabzug. Dabei müssen die Erwerber noch nicht einmal die Einstufung als Steuerstundungsmodell fürchten. Während die Order von Zusatzleistungen beim Bauträger für Vermieter dazu führt, dass sie die hohen Abschreibungen erst mit späteren Mietüberschüssen verrechnen können, darf der Selbstnutzer ruhig eine Vermittlung für die Finanzierung oder Rechts- und Steuerberatungsleistungen in Anspruch nehmen. Sonderausgaben gibt es stets sofort ab dem Jahr, in dem die Baumaßnahmen abgeschlossen werden.
Beachten sollten Interessenten an denkmalgeschützten Gebäuden allerdings, dass die einzelnen Baumaßnahmen mit der zuständigen Behörde angestimmt werden müssen. Denn erst wenn diese anschließend eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen ausstellt, können diese beim Finanzamt geltend gemacht werden. Bei professionellen Anbietern ist der Formalismus in Gesamtpaket enthalten, die Hürden bestehen eher für Sanierer in Eigenregie. Steuerlich begünstigt sind allerdings nur die Denkmalmaßnahmen. Das kann bei grundrenovierten Gebäuden bis zu 85 Prozent des Gesamtpreises ausmachen. Sofern der Bauherr aber öffentliche Zuschüsse etwa vom Land oder der Denkmalstiftung erhält, muss die Bemessungsgrundlage für die AfA nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs Urteil entsprechend gekürzt werden (20.6.2007, X R 13/06, BStBl 2007 II S. 879).
Grundsätzlich erhält der Käufer nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ein Objekt, bei dem außer der Außenhülle von den Elektrokabeln über die Sanitäranlagen bis zu den Trennwänden alles nagelneu ist. Wird das Denkmalobjekt später wieder verkauft, muss der Eigentümer keine Spekulationssteuer befürchten. Denn eigengenutzte Gebäude bleiben unabhängig von Haltefristen steuerfrei. Sofern seit der Fertigstellung allerdings noch keine zehn Jahre vergangen sind, entfällt für den Restzeitraum der Sonderausgabenabzug.
Drei verschiedenen schutzwürdige Gründe gibt es: Baugeschichtlich, sozialgeschichtlich und im Objekt lebte mal eine berühmte Person. Die Einstufung nimmt regionale Bauamt vor, steuerlich spielt der Grund keine Rolle. Infos gibt es beim jeweiligen Landsamt und der Deutschen Stiftung Denkmalschutz.
